Bolån

Att köpa ett hus är för många en stor dröm, men för de allra flesta är det i princip omöjligt att spara ihop alla pengarna själv. Bostadsmarknaden har under de senaste två decennierna stigit ofantligt i pris och numera är det svårt att hitta ett hus under miljonstrecket. Att priserna för husköp stiger behöver dock inte vara negativt – på så sätt kan du göra en investering idag och tjäna en slant när huset säljs i framtiden. Med hjälp av ett bolån kan du finansiera ditt köp av bostad, eller till och med använda lånet för att bekosta en renovering eller utbyggnad i ditt nuvarande hus.

Vad är ett bolån?Vad är ett bolån?

Så vad är då ett bolån? Lånet kännetecknas med låga räntor och lång avbetalningstid, som ämnar sig åt husköp och/eller renovering i ditt nuvarande hem. Vanligtvis är det banker som godkänner bolån till privatpersoner, men det finns även en hel del kreditmarknadsbolag som finansierar olika typer av bolån. För att kunna ta ett bolån måste du i de flesta fall finansiera en del av summan för ditt bostadsköp själv. Banken lånar sällan ut mer än 85 procent av bostadens marknadsvärde och långivare kräver även någon form av säkerhet. Vanligast är att banken använder själva bostaden som säkerhet, men beroende på bolånets storlek kan de använda din bil eller något annat av högt värde som säkerhet. Många använder dessutom en medlåntagare eller borgenär för att få större chans till ett bolån med goda lånevillkor.

Du kan förstås inte låna hur mycket pengar som helst, utan både din betalningsförmåga och bostadens marknadsvärde avgör hur mycket pengar du får låna. Genom att använda en bolånekalkyl kan du själv räkna på hur mycket bolånet kommer att kosta dig månadsvis och därefter göra en budget på inkomster, utgifter och eventuella besparingar. Glöm inte att bolånet alltid kommer med avgifter, såsom administrativa avgifter och extra avgifter för att ta ut pantbrev och för lagfart. Därför är det alltid viktigt att jämföra olika långivare med varandra, så att du kommer undan med det billigaste lånet du bara kan.

Kan man ta ett privatlån istället för bolån?

Ett bolån, eller bostadskredit som det också kallas, definieras med en hel del regler som gäller för lånet. Tar du ett privatlån för köp av bostad räknas det automatiskt som ett bolån, vilket i sin tur innebär att långivaren måste följa de regler som särskilt gäller för bolån. Privatlån är numera dock inte särskilt vanligt för bostadsköp, eftersom de flesta långivare sällan lånar ut mer är 500 000 kr. Privatlån används därmed ofta till billån, för nöjen eller till att täcka andra skulder. Privatlån som du tar för att bygga ut din bostad eller för renovering räknas dock inte in som bolån, utan går under de regler som gäller för privatlån. Observera att bolån kommer med lägst ränta på marknaden, så vid en större lånesumma rekommenderar vi på testarna.se att du alltid satsar på ett bolån i första hand.

Vad som däremot är vanligt är att många privatpersoner använder privatlån för att finansiera köpeskillnaden som ligger ovanför bolånetaket, alltså de 15 procent som gäller för kontantinsatsen. Idag är det inte ovanligt att ett husköp går på 3 miljoner kronor och det är inte alla som har 450 000 kr undansparade. Vad du bör tänka på när du tar privatlån är att räntan ofta är ganska mycket högre än bolånet. Därför är det viktigt att du ser till att du har rätt ekonomisk förutsättning att hantera två olika lån samtidigt, inklusive räntor och olika typer avgifter.

Överväger du att ta ett privatlån för att finansiera din kontantinsats till bostadsköpet, rekommenderar vi att du noggrant går igenom din ekonomi innan. Lättast är att du jämför din nuvarande boendekostnad med vad kostnaderna skulle bli om du tar två lån för en ny bostad. Kostnaderna bör vara så pass låga att det inte kommer påverka din livssituation, med mål att fortfarande ha lite pengar över vid månadens slut. Det är även viktigt att säkerställa att du har tillräckligt med arbete i framtiden, eftersom en tillfällig anställning både försvårar låneansökan och riskerar att du blir av med jobbet. Bäst av allt är förstås om du kan spara ihop en större del av kontantinsatsen själv, så att du inte behöver låna pengar två gånger.

Behöver du trots det ta ett fullt privatlån för hela kontantinsatsen, rekommenderar vi att du väljer det privatlån med lägst ränta inklusive avgifter, samt en rimlig återbetalningstid. Det är bättre att välja en längre återbetalningstid istället för en kortare återbetalningstid med höga månadskostnader, om du inte har en så pass hög lön som kan täcka alla kostnader utan problem.

Vad ska jag tänka på inför mitt bolån?Att tänka på innan du ta ett lån

Det finns en hel del frågor du bör ställa dig själv innan du bestämmer dig för att ta ett bolån. Det är oerhört viktigt att du planerar din privatekonomi in i den minsta detalj, eftersom ett enda snedsteg kan försvåra avbetalningen i framtiden. Var dock inte orolig. Tickar du av följande punkter ska ditt bolån inte vara ett större problem för dig.

Nummer ett är: har du råd att ta ett bolån? Även om det verkar ganska självklart, så är det inte helt lätt att planera hela sin budget i 10, kanske 20 år framåt i tiden. Det är förstås ganska svårt att kalkylera om du kommer att ha kvar samma jobb med samma lön ett decennium från nu, men genom att ha gott om pengar över varje månad får lite mer rörelsefrihet att lägga undan en slant i fall att. Du gör bäst i att använda dig av en budgetkalkyl, så att du kan ta reda på hur mycket pengar du lägger på olika saker. Du kan antingen skapa dig en egen budgetkalkyl i Excel, eller använda dig av många av de förprogrammerade budgetkalkylerna som går att hitta på internet.

Nummer två: har du hittat rätt typ av bostad? Det verkar kanske som en udda fråga, men den går hand i hand med fråga nummer ett. Du ska förstås aldrig köpa mer än vad din budget kan hantera och i vissa fall gäller det att kompromissa med drömboendet och den faktiska situationen. Även om du köper dig ett billigare hus, kan huset behöva reparation eller utbyggnad i framtiden – och då behöver du se till att du har pengarna för det. Ett stort bolån ska vara väl värt pengarna, där du flyttar till rätt område med rätt läge, samt rätt storlek på huset. Det finns självklart alltid möjlighet att sälja huset i framtiden, där du i bästa fall till och med kan tjäna en slant. Men risken kan också vara att husvärdet sjunker och då står du där med ett bolån som du kämpar med att betala av utan att kunna sälja av huset till det ursprungliga värdet.

När du väl har räknat på din budget och bestämt dig vad för typ av bostad du är ute efter, rekommenderar vi att du tar ett lånelöfte. Ett lånelöfte är den maximala summan du kan tänka dig att lägga på ett boende, så att du inte tar på dig ett större lån än vad du klarar av. Lånelöftet kommer mycket väl i hands i en budgivning om drömhuset, där det kan vara mycket lätt att ryckas med för att bli den lyckliga vinnaren. Allt har förstås sitt pris och det drömboendet kommer känns troligen inte lika värt när man inte har riktigt råd. Ett lånelöfte kan du ofta skaffa dig via din långivare, där du kontaktar dem via telefon eller på annat sätt för att sätta ett maxbelopp på hur högt lån du kan ta.

Nummer tre: är du medveten om alla kostnader? Väljer du ett bolån med rörlig ränta måste du även se till att det finns utrymme för eventuella ränteförändringar. Oftast sker ränteändringen inte särskilt drastiskt, men det kan ändå vara så pass mycket att du märker av skillnaden i varje månad. Även om du har gjort en noggrann budgetkalkyl tidigare, så kan den uträkningen se helt annorlunda några år framöver. Du kan exempelvis få ökade utgifter genom tillökning i familjen, eller inköp av en ny bil. Du bör också vara medveten om att det tillkommer både lagfart och pantbrev med bolån (detta gäller dock inte för bostadsrätt). Lagfarten är det bevis som visar att du äger fastigheten och har normalt sett en avgift på 1,5% av köpeskillingen plus en fast avgift på ca 1 000 kr. Pantbrevet i sin tur visar att fastigheten är belånad och kostar vanligtvis 2 % av det lånade beloppet plus en fast avgift på ca 500 kr. Köper du en begagnad fastighet kan boendet redan komma med ett pantbrev från tidigare ägare, vilket i sin tur hela eller delar av det belopp du tänker belåna. Som tidigare nämnt bör du se till att du har gott om pengar över varje månad, så att din privatekonomi klarar av olika typer av förändringar och extra kostnader.

Nummer fyra: Är du en låntagare med hög eller låg risk? Banker delar vanligtvis in lån i olika kategorier för att avgöra hur säkert lånet är. Topplån kallas även för högrisklån, vilket innebär att banken anser att du inte har en tillräckligt stark ekonomi. Tar du ett topplån får du räkna med en högre ränta som i gengäld då banken beviljar ett lån trots att det innebär en högre risk. Bottenlånet innebär i sin tur en högre säkerhet för banken, även om du tar högsta möjliga belåningsgrad på 85 %. Detta beror på att banken anser att du har en god och stadig ekonomi, som innebär en mycket liten risk för utebliven återbetalning.

Sist men inte minst bör du också vara förberedd på ifall att det värsta skulle hända. Det är visserligen ingen rolig uppgift – men ack så viktig. Tar du ett lån tillsammans med en partner bör ni från början göra upp hur lånet ska fördelas ifall av en eventuell separation. Även andra olycksfall kan drabba en, såsom arbetslöshet eller dödsfall, vilket även bör räknas in innan lånet tas. Ett låneskydd kan lyckligtvis täcka det mesta, vilket fungerar som en typ av försäkring ifall att något skulle hända. Vanligtvis kan du välja mellan två olika typer av lån, alternativt välja bägge för bästa skydd, där den enda täcker inkomstbortfall och den andre skyddar vid dödsfall. När du tecknar ett låneskydd mot dödsfall går försäkringen går in och täcker upp den del av lånet som den bortgångna personen skulle haft. När du tecknar låneskydd mot arbetslöshet täcker försäkringen upp en viss tids låneavbetalning under ofrivillig arbetslöshet. Kravet för att kunna teckna ett låneskydd för arbetslöshet, är att du vid försäkringstillfället är fullt arbetsför och har en tillsvidare anställning. Normalt sett täcker låneskyddet ofrivillig arbetslöshet upp till ett år med maximalt 15 000 kr per månad. Om du inte redan har en sjukförsäkring, rekommenderar vi att du även tecknar detta. På så vis behöver du inte oroa dig för att inte ha råd med att betala bolånet när du är sjuk.

Att ansöka om bolån med hjälp av låneförmedlare

När du ansöker om ett bolån kan du antingen använda dig av en låneförmedlare eller ansöka om bolånet direkt hos en långivare. En låneförmedlare är en person eller ett företag som agerar som mellanhand mellan dig och långivaren, för att hjälpa dig få bästa möjliga lånevillkor till det mest förmånliga priset. Att använda sig av en låneförmedlare är i de flesta fall helt gratis, eftersom långivaren betalar låneförmedlingen, och på så sätt slipper du själv spendera lång tid på research.

Hur fungerar då en låneförmedlare? Det skiljer sig såklart en del från olika företag, men de flesta låneförmedlare erbjuder sin tjänst direkt på nätet. På låneförmedlarens hemsida kan du vanligtvis fylla i en ansökan om hur mycket du vill låna. I ansökan fyller du även i vad din ekonomiska förutsättning är och vilken amorteringstid du vill ha. Vanligtvis får du svar redan samma dag och i vissa fall inom den närmsta timmen. Observera att låneförmedlaren i samband med låneansökan kommer ta en kreditupplysning på dig, för att fastställa att du inte har några pågående skulder hos Kronofogden. Ansökan är dock inte bindande, utan fungerar endast som en guide för att hitta rätt bolån till dig.
Varför ska du använda dig av en låneförmedling? Den främsta anledningen är att du slipper spendera timtal på egenresearch, där du snabbt och enkelt får ett flertal bolåneerbjudanden inom loppet av några timmar. Du slipper dessutom boka in dig på personliga möten med diverse banker, som efter många om och men ändå inte kan ge dig de bästa lånevillkoren. En förmedlare har särskild kunskap inom bolån, som i sin tur sätter dig i en bättre position när det kommer till att få bra ränta. På sätt slipper du själv förhandla med banken, utan lämnar över detta till låneförmedlaren. Dessutom är det faktiskt ganska svårt att göra jämförelser mellan de olika bankerna på egen hand. Detta beror på att du måste ansöka om ett bolån för att få reda på dess lånevillkor specifikt för dig och således kommer det stå på din kreditupplysning att du ansökt om lån flera gånger. Kreditupplysningen uppger dock inte för långivare om du har accepterat lånen eller ej, vilket i sin tur gör att du får en lägre kreditvänlighet eftersom långivaren inte vet om du redan är skuldsatt. Genom att du får lägre kreditvänlighet, är risken också stor att du kommer bli erbjuden ett bolån med högre ränta än vad du annars skulle fått.
Vilka krav bör du ställa på din låneförmedlare? Precis som med alla andra typer av tjänster bör du se till att låneförmedlaren inte är en bedragare, som försöker lura dig in i ett bolån med hög ränta för sin egen vinning. Du ska först och främst se till att låneförmedlaren är registrerad hos Finansinspektionen och ska således kunna bevisa detta för dig. Ta även reda på om låneförmedlaren endast samarbetar med ett fåtal långivare, eftersom detta kan tyda på att de gör oetiska affärer. Om låneförmedlaren tar ut eventuella avgifter ska detta framgå tydligt och låneförmedlaren ska också ange sina kontaktuppgifter (organisationsnummer, adress och namn). Sist men inte minst ska förmedlaren ge information om eventuell ersättning eller provision som företaget får från långivaren, inklusive hur stort beloppet är. Detta är för att du som privatperson ska kunna se om ersättningen skiljer sig åt mellan olika långivare, där du därefter kan göra en bedömning hur pålitlig företaget är. Om låneförmedlingens tjänst är gratis för dig som privatperson, är tyvärr risken större att de kommer leda dig in i lån som har störst vinst för dem själva. Alltså kan det vara en god idé att anställa en låneförmedlare som istället tar ut en avgift.

Lånevillkor och räntorräntor för bolån

Den främsta fördelen med bolåneräntor är att du alltid kan räkna med en lägre ränta jämfört med andra typer av lån, som exempelvis snabblån och privatlån. En bolåneränta kan dock skilja sig från år till år, beroende på hur läget ser ut på marknaden. Boräntor skiljer förstås även den del mellan olika långivare, så det gäller att du jämför bolåneräntor med varandra för att se till att du får den bästa bolåneräntan. När du ansöker om ett bolån kan du vanligtvis välja mellan rörlig ränta eller fast ränta, där båda räntetyperna kommer med både för- och nackdelar. Vi kommer nedan gå djupare in på vad ränta bolån innebär och vägleda dig i valet mellan fast och rörlig ränta.

En fast ränta innebär att du binder din ränta till en viss procent under en tid. Tidsperioden skiljer sig en del mellan olika långivare, men oftast får du en fast ränta någonstans mellan 1–5 år. Den fasta räntan är oberoende av marknadens ränteförändringar, där du betalar samma summa varje månad eller kvartalsvis. Fördelen med bolån med fast ränta är att du aldrig behöver oroa dig för räntestigningar, däremot kan du gå miste om lägre återbetalningar om räntan sjunker. Bäst är om du håller koll på marknadsräntan en tid innan du ansöker om bolån, för att se vilken riktning räntetrenden är på väg. Observera att fast ränta är i de flesta fall det dyraste alternativet, där du i slutet av din lånetid totalt sätt kommer att betala mer än de som har lån med rörlig ränta. Därför är det viktigt att du räkna på bolån ordentligt, för att avgöra om fast ränta är ett bättre bolån för dig.

De allra flesta anser att rörlig ränta är ett bästa bolån, eftersom du kan spara in mycket pengar när räntan sjunker. Dessutom är rörlig ränta billigare historiskt sett jämfört med fast bolån ränta. Nackdelen med rörlig ränta för ditt bolån, är förstås att du aldrig vet hur mycket du ska betala. Det kräver dessutom en del kunskap om marknadsräntor och bolåneräntor för att du ska spara en större summa pengar på det. Innan du bestämmer dig för rörlig ränta är det viktigt att du ser över din ekonomi innan och har gott om marginal för att täcka hela avbetalningen – även när räntan är som högst. När räntan i sin tur är låg, kan du se pengarna som en extra summa du kan använda till nöjen eller lägga undan pengarna på ett sparkonto. Fördelen med att spara pengarna på ett särskilt sparkonto, är att du kan få en sparränta. Bankerna betalar ut sparräntor till de privatpersoner som lånar ut pengar till dem, vilket i sin tur ger dig ännu mer pengar när sparräntan är som bäst.

Kan du inte bestämma dig för fast eller rörlig ränta, kan du dela upp ditt bolån i bägge delarna. På så sätt kan du exempelvis välja att ha första delen av lånet med rörlig ränta och andra delen med fast ränta – perfekt när marknadsräntan är låg vid lånetillfället. Med både fast och rörliga räntor bolån får du helt klart lägst snittränta bolån och du slipper dessutom att sprida ut riskerna för ditt lån. Nackdelen är med denna typ av bolån är att det finns en risk för att lånet kan bli onödigt dyrt, i de fall att du har förutspått trenden helt fel. Dvs om räntan är som högst vid det rörliga tillfället och räntan är som lägst vid det fasta tillfället.

När du ansöker om ett bolån är det dessutom viktigt att du alltid frågar efter ränterabatt. Det kan även vara en god idé om du jämför bolån med varandra, för att avgöra vilken långivare som kan tänkas ge högst rabatt. En ränterabatt får du oftast under det första året av lånetiden, därefter upphör den. Däremot kan vissa långivare erbjuda en längre rabattperiod än så, så det gäller att hålla ögon och öron öppna. Vi på testarna.se rekommenderar att du alltid hör med långivaren hur många rabattpunkter du kan tänkas få, eftersom vissa erbjuder både bolånerabatt och nykundsrabatt.

Sist men inte minst, så kan du även pruta på räntan. Genom att förhandla ränta bolån kan du få en lägre månadskostnad, vilket är fullt möjligt eftersom du annars kommer att vända dig till en annan långivare med bättre lånevillkor. Är du inte bekväm med att pruta på boräntan själv, finns det en hel del företag som arbetar med just detta för att hjälpa dig med ränteförhandlingen. Är du däremot bekväm med att pruta själv, har vi en del tips för att du lättare ska få ränteavdrag bolån. Du bör först och främst vara medveten om att banken vill ha dig som kund – vilket redan där ger dig ett övertag. Var effektiv och besök alltid minst tre olika långivare för att få förslag på olika typer av bolån räntor. Genom att berätta för de olika långivarna att du förhandlar med andra banker, hamnar du i en betydligt bättre förhandlingsposition. Du kan dessutom få ännu bättre ränta om du är ung, eftersom banken vill behålla dig som kund under en längre tid. Har du en stabil ekonomi och fast anställning, kan du dessutom använda detta som argument.

Amortering

Amortering är det belopp du ska betala av på ditt lån vid varje betalningstillfälle och kommer i två olika modeller; rak amortering och annuitet. Amorteringen betalas med andra ord av antingen varje månad eller kvartal, alltid tillsammans med räntan.

Rak amortering är det vanligaste avbetalningssättet bland svenskar idag, som innebär att du avbetalar lånet varje månad. Med rak amortering får du vanligtvis en lägre ränta jämfört med annuitetslån, då skulden minskar i snabbare takt. Detta beror på att du betalar ränta på själva skulden och i och med att skulden minskas – minskas också räntan. Genom att räntan minskas för varje betalningstillfälle ändras också kostnaden för räntan, som i sin tur ger olika månadskostnader varje gång.

Med annuitetslån bestämmer man ett fast belopp, som både ska täcka upp för amorteringen och räntan på skulden. I början av avbetalningstiden består avbetalningen vanligtvis till störst del av ränta och mindre amortering, och i slutet av avbetalningstiden mindre del av ränta och större del av amortering. Tar du ett annuitetslån med fast ränta kan du räkna med samma summa avbetalning vid vare tillfälle, men väljer du ett annuitetslån med rörlig ränta kan du istället välja mellan att ha bibehållen annuitet eller ändrad annuitet.

Bibehållen annuitet, även kallat falsk annuitet, betyder att annuiteten hålls oförändrad oavsett om räntan höjs eller sänks. Fördelen med bibehållen annuitet är att din avbetalningskostnad aldrig ändras, vilket gör att du i sin tur inte behöver oroa dig för ränteförändringar. Dessutom betalas lånet av snabbare vid eventuella räntesänkningar, eftersom du betalar av mer amortering än ränta. Nackdelen är att höjd ränta ger en längre avbetalningstid, eftersom du vid räntehöjning betalar mer ränta än amortering. I värsta fall kan räntan bli så hög att den täcker hela upp hela avbetalningen, där dina skulder istället växer för att sänkas. Bibehållen annuitet är med andra ord en chansning, där du har 50% chans att vinna på det eller förlora på det.

Ändrad annuitet innebär istället att avbetalningen anpassas efter eventuella ränteändringar. Varje gång räntan höjs eller sänks räknas annuiteten om och ger en aktuell avbetalningssumma. På detta vis kan du säkerställa att lånet betalas av på den tid du och din långivare först kom överens om. Dock gäller det att du förberedd på förhöjda kostnader, i de fall att en ränteökning skulle ske.

Ganska nyligen infördes även en lag om amorteringskrav. Lagen infördes i syfte att sätta stopp för den boendeprishets som tidigare uppstått, där lagen numera säger att om du lånar 4,5 gånger din bruttoinkomst måste du amortera 1% mer av ditt bolån än enligt tidigare regler. Lagen kräver även att du måste amortera om du ta tar ett bolån till mer än 50% av fastighetens värde. Var dock medveten om att ju mer du belånar, desto större blir amorteringsprocenten. Lånar du exempelvis 70–85% av bostadens värde, måste du betala 2 % av lånebeloppet varje år. I vissa fall måste du till och med betala 3%.

Behöver du ta ett stort bolån på 70–85% rekommenderar vi på testarna.se att du ser över din ekonomi noga och räknar på hur mycket pengar du behöver betala i amortering varje år. Amorteringen kan dock ses som en framtida investering vid eventuell försäljning av din bostad, om bostadspriserna fortsätter att öka det vill säga.

Skattereduktion bolån

När du tar ett huslån kan du dessutom få en skattereduktion. Detta innebär med andra ord att du har rätt till 30 % avdrag av räntan på lånet om du har ett kapitalunderskott på upp till 100 000 kronor, och får 21 % avdrag på räntan som går över 100 000 kronor. För att få skattereduktion måste du dock ha högre räntekostnader än din kapitalinkomst. Lyckligtvis är chansen ganska stor för detta vid ett bolån, eftersom du lånar en så pass hög summa. Vi på tesarna.se rekommenderar att du beräkna bolån inklusive räntan och inkomsten av kapital, där du drar bort summan av dina räntekostnader från inkomsten av kapital. Hamnar du under nollstrecket har du med andra ord ett kapitalunderskott, vilket ger dig rätten att få skattereduktion. Skatteavdraget sker sedan genom deklarationen, där du får tillbaka det överskott du har betalat över året.

En annan fördel är att även kan få skattereduktion på ditt bostadslån genom jämkning. En jämkning är en ändrad beräkning av A-skatt, som innebär att din arbetsgivare ändrar skatteavdraget utefter den skattereduktion du är beviljad genom bostadslånet. Detta kan du ansöka om på Skatteverkets hemsida, där du enkelt loggar in via Bankid eller annan typ av e-legitimation och fyller i en särskild blankett. På så sätt drar din arbetsgivare av en lägre skatt på din lön varje månad, istället för att skattereduktionen sker årligen.